El alquiler de locales comerciales repunta y activa el mercado inmobiliario

Un informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) brinda datos y conclusiones acerca de las variaciones de los valores de alquileres, en el período comprendido entre enero de 2022 y el mismo mes de 2023.

En lo que respecta a los inmuebles con destino para vivienda, para un departamento de un dormitorio tipo standard (ni económico ni premium, en altura, y de cinco años de antigüedad), los guarismos se ubican actualmente para el Chaco en $38.000 y la media nacional en $44.900; la unidad habitacional de dos dormitorios arroja un valor para nuestra provincia de $47.000, y la media nacional $64.300. En el caso de una casa con tres dormitorios, en el Chaco el promedio se ubica en $65.000 y la media nacional en $89.200, valores todos estos tentativos ya que cada propiedad tiene sus particularidades específicas.

El índice para contratos de locación en marzo arroja un porcentaje de ajuste, de acuerdo con la llamada Ley de Alquileres, de 89,56%, para los contratos firmados hace un año o dos. Sin embargo, para aquellos que se inician en esas fechas, la entidad nacional señala que el incremento interanual de la media nacional para valores iniciales se ubica en el 110%; esto es, que aquellos dueños de inmuebles que los ponen nuevamente en oferta en el mercado buscan resguardarse de la rigidez del ajuste anual aumentando la cantidad pretendida al principio del nuevo contrato.  

"Este aumento en los valores iniciales de locación puede encontrar explicación en la Ley 27.551 de alquileres que modificó el mercado locativo nacional limitando la oferta y empujando los valores iniciales, incluso, por encima de la inflación como resguardo a los desequilibrios que la mencionada ley trae consigo, como por ejemplo la obligación de plazo mínimo de tres años y con actualización anual, en una coyuntura que muestra saltos de valores grandes mes a mes", subraya el informe.

EL SECTOR COMERCIAL

En lo que respecta a los alquileres de locales comerciales, la FIRA señala que los valores para un local ubicado en zona de microcentro con una superficie de 100 m2 en el Chaco promedian los $150.000, y la media nacional es de $287.833. Un local semicéntrico con una superficie de 70 m2 en nuestra provincia ronda estimativamente los $54.000, y la media nacional es de $100.065. Un local barrial de 50 m2 promedia en el Chaco los $32.000, y la media nacional es $50.725.

Con estos números, el incremento interanual de la media nacional entre el período enero de 2022-enero de 2023 es del 61%.

"En el caso de los alquileres con destino comercial tuvieron una variación media, de aumento constante, con diferencia de la unidad céntrica que mostró más aceleración en el segundo semestre, pero alcanzando una variación media de 61%, en ningún caso superior a la inflación general. Esto se debió a la libertad de pactar las actualizaciones de valor de alquiler entre propietarios e inquilinos, que acompañaron con esfuerzo mutuo la baja actividad económica, a pesar del mayor aumento de valores en la canasta básica y otras variables", afirma el documento de la FIRA.

ESCENARIO EN LA PROVINCIA

Emilio Caravaca Pazos y Matías Sironi, a cargo de prestigiosas firmas del rubro inmobiliario de nuestro medio, en contacto con NORTE analizaron la evolución de los alquileres comerciales en el último año en la ciudad de Resistencia.  

"El momento más complicado fue el del aislamiento sanitario. Ahora la tendencia es hacia la normalización. Los parámetros aún no llegan a esos valores, pero hay una dinámica positiva. Creo que esto se debe a que existe una mayor flexibilidad, respecto de los inmuebles destinados a vivienda, en las condiciones para arribar a acuerdos entre propietarios e inquilinos, lo que se ve en los valores iniciales que han tenido un incremento menor a la inflación. Hay una recuperación constante gracias al esfuerzo compartido entre propietarios e inquilinos", reflexionó Caravaca Pazos.

MEJORÍA POSPANDEMIA

"Se ha visto una marcada mejoría respecto de lo que fue la gran vacancia de un año atrás. Bastaba caminar por la ciudad para ver la enorme cantidad de locales vacíos. Negocios que alquilaban en grandes locales redujeron su estructura y se pasaron a inmuebles más pequeños alejados del microcentro o cerraron sucursales para bajar sus costos fijos. Hablar de valores en Resistencia es complicado, dado que no es una ciudad tan grande, pero hay sectores comerciales muy bien delimitados y distintos: no es lo mismo un local sobre la peatonal que otro a la misma altura en alguna calle paralela cercana; o, por ejemplo, todos sabemos la impronta que tiene la calle Güemes, o Don Bosco, o Brown. El público y las actividades que se desarrollan en cada sector son muy distintos unos de otros. Por eso es que los valores de un alquiler comercial en el centro se definen prácticamente cuadra por cuadra, vereda por vereda".

"Lo que sí hemos visto es que por primera vez los alquileres comerciales se han ajustado con un índice menor de lo que es el coeficiente de actualización para contratos de vivienda. Estos últimos se han actualizado de acuerdo con la ley y sin poder disponer las partes de definir precios libremente, lo que ha disparado los valores iniciales de un nuevo contrato por encima incluso de la inflación. Lo comercial, en cambio, ha mantenido siempre el libre pacto, por lo cual la negociación es mucho más flexible y toma en cuenta la relación entre propietario y locatario, y eso genera tratos muchos más justos y que reflejan la realidad, algo muy importante en este escenario de la economía tan cambiante, ya que los valores se ajustan en una forma mucho más paulatina y favorable tanto para el locador como para el locatario. Respecto de la demanda de locales comerciales, han ido incrementándose las consultas, y no vemos la vacancia que seguíamos con mucha preocupación en períodos anteriores", concluyó Sironi.