Reflexiones sobre la ley de alquileres vigente

En publicaciones anteriores, sosteníamos que la ley de alquileres vigente no resistiría un cuestionamiento judicial por ser manifiestamente "inconstitucional"; y sin lugar a dudas lo es, por violar, principalmente, el derecho de propiedad.

La norma en cuestión (ley 27.551) dispone, entre otras, un período no menor de 3 años para los alquileres de viviendas; y prohíbe la indexación o incrementos del canon locativo por el período de 12 meses, entre las más importantes.  

Una ley que podríamos entender que tenía la finalidad de "beneficiar" al locatario, quien se beneficia mensualmente con el costo inflacionario que no paga —al estar prohibida la actualización del canon locativo—, y que perjudica al locador.

Esta ley ha provocado el efecto inverso al pretendido. Los locadores, en general, han retirado las propiedades de la oferta, las colocan en alquiler temporario, prefieren tenerlas desocupadas, o ponerlas en venta.

Al mismo tiempo quienes han optado por seguir aguilando sus inmuebles, han subido groseramente el precio de las

 locaciones, ante el retiro de la oferta, como lo enseña la ley de la oferta y la demanda. Algo tan simple que los asesores o legisladores parece no sabían.   

En este contexto, las partes —locadora y locataria— han recurrido a todo tipo de figuras legales para intentar mantener el equilibrio en las contraprestaciones; es decir, mantener el canon locativo en su "valor real" de mercado de acuerdo con el porcentaje inflacionario mensual.

EL AGUDO PROCESO INFLACIONARIO

No he de explayarme sobre la manifiesta "inconstitucionalidad" de prohibir a las partes que, de común acuerdo, resuelvan cómo ajustar el canon locativo: y mucho menos, prohibirle al locador a que lo actualice, en forma razonable de acuerdo con la tasa de interés vigente, o índice de inflación oficial, clausula dólar, cláusula soja, cláusula oro, u tantas otras a las que se ha recurrido con frecuencia para intentar mantener la equivalencia de las contraprestaciones. 

En lo personal, he aconsejado y aconsejo a las firmas inmobiliarias que asesoro, que acuerden con los locatarios estipular indexar los alquileres de acuerdo al proceso inflacionario,  insertando el acuerdo de partes en los contratos. En mi experiencia no hemos tenido ningún inconveniente con algún locatario. Mensual y regularmente pagan el costo inflacionario. Y de no hacerlo terminaríamos en sede judicial planteando la inconstitucionalidad de la norma.

Ergo, no ha existido ningún problema entre las partes, locadora y locataria; ambas conscientes de la problemática que los aqueja a ambos: el agudo proceso inflacionario. 

UNA LEY ESTÉRIL 

Leemos en los medios que el presidente de la Nación, estudia, por los efectos nocivos que ha ocasionado y ocasiona, como se puede leer en todos los portales y medios de comunicación del momento.   

La verdad es que el anuncio periodístico referido (dejar sin efecto la ley de alquileres por decreto), nos invita a reflexionar, y evidencia supino desconocimiento por parte de quienes asesoran  al Sr presidente. 

En primer lugar, no se puede, por decreto, suspender la vigencia de una ley; como todos sabemos. En segundo lugar, la ley en cuestión es manifiestamente "inconstitucional", y de ser planteada esta cuestión en sede judicial, con seguridad así sería declarada.  Estamos en presencia de una ley estéril, perjudicial para las partes,  y que solo ocasiona confusión e inconvenientes en el mercado inmobiliario, que hoy se ve obligado a recurrir a todo tipo de figuras legales, desde el contrato de "comodato", con firmas de pagarés, la firma de instrumentos privados por separado acordando la forma de actualizar los alquileres, acuerdos de desalojo con firmas de pagarés o cheques posdatados,  etc. etc. 

Esperemos que se entienda que la forma de superar esta problemática es enviando al Congreso una ley "razonable", que permita a las partes  "acordar", en forma libre, cómo deciden actualizar el canon locativo mensual, y demás cláusulas que no afecten orden público. 

En un país con un 100% de inflación anual (o más), obligar al locador a mantener el mismo valor del canon locativo por doce meses significa condenarlo a perder el porcentaje inflacionario mensual de cada alquiler. Se entiende. 

Nos encantaría poder debatir con los asesores legislativos que han aconsejado como razonable y justa una ley que obligue a no indexar el canon locativo, por un período de doce meses. Que obligue al locador a alquilar una vivienda por un plazo mínimo de 3 años, etc., etc.   

Seguramente ellos no saben que además de no soportar la ley  vigente un cuestionamiento judicial, esta norma solo perjudica a ambas partes, locadora y locataria; y a las pruebas me remito.

El retiro de los inmuebles del ofrecimiento locativo y la elevación de los alquileres, por la escasez del producto, parecería se nos dan la razón. 

Con gusto la doctrina más destacada del país ayudará a los señores legisladores, a redactar una ley que respete la Constitución Nacional, y beneficie a ambas partes, locadora y locataria, buscando certeza en la contratación; y posibilite el reingreso de las propiedades al circuito locativo; y esperemos se haga lo más rápido posible, porque el sector inmobiliario está paralizado.