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Reflexiones sobre el proyecto de reforma de la ley de alquileres

Como es de público conocimiento está en vigencia la Ley de Alquileres nº 27551, que en la práctica no tuvo acogida favorable, por su irracionabilidad y manifiesta inconstitucionalidad, principalmente, por prohibir la actualización monetaria e imponer la estabilidad del canon locativo por doce meses, entre otras críticas fundadas. 

Mantener el mismo canon locativo durante doce meses para recién en ese momento permitir la actualización del alquiler obliga al locador a perder el valor adquisitivo del canon locativo pactado durante los once meses siguientes. 

 En un país con un agudo proceso inflacionario, disposiciones legales como la mencionada chocan con la realidad económica, perjudican a una parte "locadora" y motivan que los contratantes deban recurrir a todo tipo de argucias legales para sortear una ley que nació inoperante para el mercado.

Así se recurre —mal, pero se hace— a pactar los alquileres mensualmente con pagarés por fuera del contrato, previendo la inflación que tendremos; a la celebración de "comodatos gratuitos", con contratos de mutuos, o pagarés, etc. etc. Todos ellos cuestionables judicialmente, y que de llevarse a la práctica seguramente sufrirán planteos defensivos que prolongarán los fallos y dificultarán la solución final del cobro de las acreencias.

En conclusión, ya lo dijimos reiteradamente desde su sanción, es una ley manifiestamente inconstitucional y atacable judicialmente.  

En la actualidad sabemos que existen varios proyectos en danza, cada uno de los cuales pretende llevar agua para su molino, a la vertiente política que pertenezca su impulso. 

Por suerte viene primando la "razonabilidad "en su redacción, por lo que conocemos hasta aquí; los puntos centrales del proyecto en danza serán los siguientes:

1)   El contrato de alquiler, si carece de plazo expreso mayor, será por un plazo mínimo legal de dos años. Actualmente es de tres años. 

2)   El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales. Podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, entre tres y doce meses. Es decir, podrán incrementarse desde tres meses en adelante, de acuerdo con el índice que elijan los contratantes. 

3)   Los ajustes del canon locativo podrán ser convenidos entre locador y locatario, de acuerdo con el mecanismo de  actualización que elijan, y podrán optar entre  el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices.

4)   Se incorporan incentivos fiscales para los propietarios. En el caso de los monotributistas, la actividad de locación de inmuebles mediante contratos registrados, se considerará como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas. 

5)   En el caso de bienes personales, quedarán exentos los inmuebles destinados a alquiler para casa-habitación. 

6)   Habrá exenciones para el impuesto a los débitos y créditos bancarios en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación.

Estos serían los puntos más relevantes, a nuestro criterio, que podrían ser bien recibidos por el mercado inmobiliario.  

Es lógico y razonable que se permita a ambos —locador y locatario— acordar la forma de actualizar el canon locativo, que no significa otra cosa que intentar que él mantenga su valor adquisitivo real en el devenir del contrato. Caso contrario, la inflación iría en desmedro de los intereses de locador, violando el derecho de propiedad entre otros.

Sabemos que también hay un proyecto impulsado por legisladores vinculados al Frente de Todos, que proponen mantener la ley vigente, sumándole algunos beneficios fiscales, para intentar que los propietarios vuelquen sus inmuebles al mercado, lo que obviamente no ocurrirá de mantenerse la imposibilidad de actualización del canon locativo, a la luz del profundo proceso  inflacionario que vivimos.

En conclusión, celebramos el proyecto de ley impulsado por la mayoría, que trae las modificaciones reseñadas en primer término.

 Por ello concluyo el presente con una frase que pertenece a mi progenitor jurídico, el doctor Jorge Mosset Iturraspe:   "…Si cuando las cosas se hacen mal, las decimos; cuando se hacen bien, ¿por qué callarlas?"