La situación legal de los alquileres en un mercado inmobiliario totalmente desregulado

Como es de público conocimiento, el Decreto de Necesidad y Urgencia dictado por el presidente vino a derogar importantes normas, legisladas con anterioridad. La ley de alquileres 27.551 fue una de ellas.

No ingresaré al tema de la constitucionalidad o inconstitucionalidad del referido decreto presidencial, al cual ya se han referido constitucionalistas de fuste, en tal sentido. Sí me detendré, someramente, por razones de espacio, en analizar las consecuencias prácticas que tiene para el locador y el locatario, la situación legal actual.

El mercado inmobiliario está "desregulado" totalmente.  Entre sus puntos más relevantes, diría que: 

1) se puede pactar el término locativo, sin restricciones.

 2) Se pueden pactar las cláusulas de ajuste, sin restricciones. 

3) Se puede pactar la moneda de pago, sin restricciones. 

4) No se puede exigir al locador que acepte pesos, cuando acordó el pago de otra moneda. 

5) Se pueden acordar cláusulas de desalojo, o desocupación, sin restricciones.

En mi pensar, estas serían las cuestiones más relevantes a considerar, sobre las que daré algunas consideraciones, con la finalidad de aportar algo de luz a esta problemática.

Distingamos entre contratos de locación firmados antes de la vigencia del DNU 70/20223 y los firmados luego.

Bajo la ley 27.551, regían las siguientes pautas:

1) Los ajustes pueden hacerse como mínimo en forma semestral (no únicamente anual).

2) El ajuste debe hacerse bajo el índice Casa Propia (ya no bajo el ICL).

3) Los propietarios no podrán solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino.

4) La exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos).

5) Los propietarios estarán exentos de pagar Bienes Personales por los inmuebles que destinen al alquiler: entre otras.

Bajo la normativa del DNU 70/2023:

1) El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal.

2) Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

3) Los contratos firmados a partir del DNU no se regirán bajo ninguna ley.  Vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial.

4) Los contratos firmados a partir del DNU no se regirán bajo ninguna ley, volverán a caer en la órbita del CCCl.

5) El inquilino y el propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato (ya no un mínimo semestral como decía el cambio a la ley que planteaba anual desde el 2020).

6) Los contratos se podrán hacer en moneda de curso legal (pesos) o en moneda extranjera (dólares, euros u otra) que decidan las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera (ya no está la obligatoriedad de que sea solo en pesos) y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.

7) Los contratos se podrán hacer en moneda de curso legal (pesos) o en moneda extranjera (dólares, euros u otra) que decidan las partes.

Entre otras tantas, que razones de espacio me impiden transcribir.

Respetar la Constitución Nacional 

Más allá de la palmaria inconstitucionalidad que tiene el DNU, en este aspecto, al pretender modificar normas previstas en el Código Civil y Comercial, como sería el pago en moneda de curso legal, de obligaciones contraídas en otra moneda, diremos que cada caso deberá analizarse en concreto.

Analizarse, primero, si el contrato de locación fue celebrado antes o después del DNU.

En segundo lugar, ir a la fuente madre, la Constitución Nacional. Difícilmente un Decreto de Necesidad y Urgencia pueda dejar sin efecto normas constitucionales, o legales, legisladas a consecuencia de ella.

Sin perjuicio de que compartamos con la desregulación del mercado inmobiliario, y dejarlo bajo la órbita de la normativa del CCC, algo que siempre sostuvimos, y sostenemos es que no podemos tolerar un atropello tan torpe y grosero de las normas legales y constitucionales que se han violado; seguramente, con buena intención.

Lo decimos desde siempre, debemos respetar la CN y las leyes dictadas en consecuencia.

No existen dudas de que el Congreso de la Nación no fue capaz, en años, de legislar una norma razonable, para que locadores y locatarios puedan contratar. El mercado inmobiliario se retrajo –como era lógico– durante mucho tiempo, recurriendo a figuras jurídicas como el comodato, para posibilitar el alquiler en forma encubierta. Esto era una práctica frecuente en las inmobiliarias, y también de particulares, garantizando el canon locativo con pagarés en dólares, para las propiedades importantes.  

No caben dudas de que en innumerables ocasiones se han utilizado las leyes de alquileres con fines demagógicos, pretendiendo sacar rédito político, beneficiando a los locatarios (con cánones locativos congelados), sobre los locadores que debían   asumir la pérdida del valor adquisitivo de la locación, por no poder ajustarla mensualmente de acuerdo con la inflación.

Debemos respetar la Constitución Nacional y las leyes dictadas en consecuencia.

Hoy el tiempo político ha cambiado, se puede contratar libremente, y será la Justicia, en última instancia la que resolverá sobre la constitucionalidad o no del DNU, en este aspecto. Principalmente, sobre si es factible o no exigir el pago en dólares, únicamente. Si es factible o no alquilar por períodos breves. Si es factible o no pactar índices de actualización; o si, en definitiva, se le da la derecha al CCC y a las normas previstas por la CN, sobre las normas previstas en el DNU. 

La finalidad fue buena: "liberar el mercado inmobiliario", y dejar a las partes que acuerden. La forma de concebirla fue mala. Debemos aprender a respetar nuestra Constitución Nacional y leyes dictadas en consecuencia: exigiendo, sí, agilidad, razonabilidad y probidad en el congreso de la Nación para la sanción de las leyes; que muchos asesores y empleados tiene y no sabemos para qué, realmente.