La baja inversión privada y la pérdida de autonomía municipal

"No temamos ensuciarnos la mano". Papa León XIV

La municipalidad de Resistencia se halla en situación de colapso administrativo en lo que respecta a la habilitación y aprobación de expedientes de proyectos de obra y urbanizaciones. El mismo panorama encontramos en el otorgamiento de certificados de final de obra.

Esta situación se remonta a varias administraciones precedentes y se agudiza en la actual. En el tema de las aprobaciones se debe principalmente a la fragmentación de trámites entre ministerios, organismos provinciales y empresas públicas, lo que se traduce en pérdida de la autonomía municipal para el manejo de su propio territorio como lo establece la Constitución Provincial y su propia Carta Orgánica, sin dejar de tener en cuenta que solamente en la administración municipal, el expediente puede llegar a transitar múltiples de áreas y cada una de ellas, varios escritorios, a lo que se suma una evidente descoordinación entre áreas antes suplidas por lo que se denominaba Mesa Inter Áreas y la inexistencia de equipos técnicos municipales de vasta experiencia, los que no han sido incorporados a medida que los profesionales se jubilaban.

En los casos de certificación de final de obra, se debe a incumplimientos reglamentarios de las edificaciones construidas, pero incomprensiblemente las mismas se hallan habitadas con unidades vendidas por lo que el perjuicio afecta a un sinnúmero de familias. Denota una ausencia del poder de policía municipal que permitió venderlas y habitarlas pese a las falencias que las mismas presenten a criterio de los organismos técnicos, lo que impide en tanto no se realicen las correcciones, que se extienda el certificado de final de obra, paso imprescindible para llegar a la tan ansiada escrituración del título de propiedad.

El problema que dichas correcciones implican en la mayoría de los casos inversiones considerables y los responsables de estas falencias en las edificaciones en no todos los casos siguen existiendo como personas físicas o jurídicas de derecho.

Esto genera demoras que superan cualquier tolerancia y perjuicios inconmensurables a los particulares afectados tanto de orden económico como legales. Las inversiones requieren un tratamiento ágil pues nos encontramos ante un mercado volátil con bruscas alteraciones de reglas del juego que hace que lo que se pensó y estudió para el presente y futuro inmediato no resulte ni conveniente ni realizable para una espera de cinco o más años.

Las consecuencias es la manifiesta fuga de inversiones a ciudades como Corrientes, Posadas o que se sumen al boom inmobiliario que beneficia a Asunción, donde gran parte de las inversiones inmobiliarias que se realizaron y se hallan en ejecución corresponden a inversores argentinos.

Historial

La pérdida de autonomía municipal se remonta a varias décadas, conociendo su peor periodo durante el gobierno de facto iniciado en 1976 y que durara hasta 1983. En dicho periodo la centralidad del poder pasó por encima la autonomía de los municipios y se han ejecutado obras de alto impacto en sus ejidos sin intervención de los mismos más que una simple aceptación y registración, no siempre completa.

En Resistencia y toda el área metropolitana se han erigido conjuntos habitacionales de más de 1200 viviendas cada uno de ellos, sin considerar la aptitud de las zonas en que se implantaron y sin tener en cuenta el encarecimiento de los servicios por llevar los mismos a zonas extremadamente alejadas del radio servido. 

La vuelta a la democracia permitió a Resistencia la conformación de equipos técnicos municipales que han retomado en cierta medida el ejercicio del poder de policía municipal y esta decisión de autonomía, establecida en la Constitución Provincial y en sus cartas orgánicas,  se ha visto afectada por diversos factores: las crisis climáticas, traducidas en inundaciones y anegamientos que han afectado al área, invalidando los supuestos del Plan de Ordenamiento Urbano Ambiental aprobado para el Área Metropolitana y solo vigente para Resistencia.

Los ciclos económicos, con crisis recurrentes que han dejado colapsado al país y de los cuales los municipios no han podido escapar; las crisis políticas, donde la alternancia de gobiernos de distintos signos partidarios no han logrado establecer un plan de ordenamiento, desarrollo y crecimiento económico que se transforme en política de estado, ni la optimización del funcionamiento orgánico de los municipios y por el contrario, han sufrido pérdida de capacidades profesionales que puedan evaluar en tiempo y forma las iniciativas que se presentan desde el ámbito privado, lo que origina la fuga de esas potenciales inversiones a ciudades más amigables, etc.

Situación presente

Al presente, tenemos un cuadro de situación altamente desalentador para las potenciales inversiones del sector inmobiliario, lo que aumenta la de por sí alicaída actividad económica de la ciudad y su área de influencia.

Cada iniciativa de inversión debe atravesar un sinnúmero de trabas burocráticas que transforman cualquier gestión un trámite interminable. Los mismos pueden durar de entre tres a seis años durante los cuales y por las características de la convulsionada economía argentina se han modificado las condiciones del mercado con las que se han establecido las hipótesis que hacían viable la inversión propuesta.

Propuesta

Desde el Foro Urbano Territorial en noviembre de 2024 y las Jornadas de Trabajo Integradora de Profesiones del Ambiente Construido realizadas en abril de 2025, ambas organizadas por el organizado por el Cpauch, y la reciente Mesa de Concertación conformada por profesionales de diversas disciplinas, y miembros de colegios profesionales, asociaciones e instituciones de la economía local, se planteó esta problemática que produce el estancamiento económico de la ciudad y su pérdida de atractivo comparativo con otras ciudades capitales de la región a las que derivan inversiones no realizadas en Resistencia.

Para revertir esta situación proponemos conformar una Mesa de Enlace con las autoridades municipales y gubernamentales a efectos de tratar:

1) Recuperación plena de la autonomía municipal.

2) Rediseño de los circuitos administrativos.

3) Completamiento de los cuadros profesionales que deben trabajar en la evaluación de proyectos de inversión.

4) Nuevo Plan de Ordenamiento Urbano Ambiental Simplificado.

5) Revisión del Reglamento General de construcciones.

6) Otros.

Desarrollo

1. Recuperación plena de la autonomía municipal

La autonomía municipal en la Constitución de la Provincia del Chaco está consagrada y regulada en la Sección Séptima, bajo el título de Régimen Municipal.

Esta sección se estructura principalmente a través de dos capítulos y los siguientes artículos clave:

 - Capítulo I: Disposiciones Generales: establece la base jurídica, el reconocimiento explícito y el alcance de la autonomía de los gobiernos locales.

- Artículo 182 (Municipio): es el artículo fundamental que define la autonomía. Dispone textualmente que "Todo centro de población constituye un municipio autónomo, cuyo gobierno será ejercido con independencia de otro poder...". Además, divide las competencias según las prescripciones constitucionales, la ley orgánica dictada por la Legislatura o la propia Carta Orgánica municipal.

- Artículo 184 (cartas orgánicas): Concede de manera exclusiva a los municipios de primera categoría (más de 20.000 habitantes) la atribución de dictar su propia Carta Orgánica para gobernarse, consagrando su autonomía institucional. [1, 3]

- Capítulo II: disposiciones comunes a los municipios: se detalla el ejercicio práctico de las diferentes dimensiones de la autonomía (política, administrativa, económica y financiera).

* Artículo 196 (Facultades de disposición y administración): Garantiza la autonomía económica y tributaria al establecer que los municipios ejercerán sus facultades de administración y disposición de sus rentas y bienes propios, así como la potestad impositiva dentro de su jurisdicción.

* Artículo 197 (Competencias): Detalla de manera exhaustiva las atribuciones y los deberes que competen de forma exclusiva a las municipalidades (tales como obras públicas locales, salubridad, urbanismo, seguridad local, etc.).

La Ley Orgánica de Municipios del Chaco 4233 y la Carta Orgánica de Resistencia establecen que el Municipio tiene el dominio y la planificación exclusiva sobre el uso del suelo de su ejido.

Por lo tanto, el trámite debiera iniciarse, gestionarse y finalizarse exclusivamente dentro del ámbito municipal mediante convenios de integración tecnológica con los organismos extra municipales, basándose en los siguientes principios:

Rediseño de los circuitos administrativos

Para resolver de raíz el colapso administrativo y evitar que los expedientes queden rehenes de la burocracia por años, la solución definitiva requiere tanto de un rediseño operativo por parte del Municipio de Resistencia como de estrategias preventivas aplicadas por el desarrollador.

La fragmentación de trámites entre ministerios, organismos y empresas públicas es el principal foco de retrasos en Chaco. A continuación, se detallan las propuestas técnicas para unificar el sistema y las sugerencias prácticas para destrabar los proyectos.

 La unificación en el municipio: ¿corresponde un solo ámbito? Sí, corresponde jurídica y operativamente bajo la figura de una Ventanilla Única Municipal.

Aunque la Administración Provincial del Agua (APA), Sameep (agua/cloacas) y Secheep (electricidad) e inclusive Unidad Especial de Bomberos –últimamente se sumó la Dirección de Bosques– son organismos provinciales autónomos con poder de policía específico, la municipalidad debe exigir de los mismos que la factibilidad de zonas de uso, ocupación y prestación de servicios queden predeterminadas en un plan plurianual, y que los requerimientos específicos para cada localización o proyecto sea un trámite entre instituciones de manera de evitar la migración de expedientes o el inicio de múltiples expedientes en distintos organismos lo que no solo simplificará la gestión sino que además fortalecerá la autoridad del municipio sobre su ejido a la vez que estar permanentemente actualizado sobre sus prestaciones.

Por lo tanto, el trámite debiera iniciarse, gestionarse y finalizarse exclusivamente dentro del ámbito municipal mediante convenios de integración tecnológica.

- Mesa de Enlace Interinstitucional: El municipio no debe exigirle al ciudadano que "lleve y traiga" papeles de un organismo a otro. Debe centralizar el expediente digital e interactuar de forma interna con APA Chaco, Sameep y Secheep e inclusive con la Unidad Especial De Bomberos –Dirección de Bosques no debería intervenir dentro del ejido de los municipios excepto que estos lo requieran– y cualquier otro ministerio u organismo que manifieste incumbencia, para que emitan sus factibilidades técnicas en un plazo perentorio integrado.

- El modelo de Ventanilla Única de Urbanizaciones: Ya se aplica con éxito en otras capitales provinciales de Argentina. El desarrollador ingresa un solo proyecto digitalizado y el sistema municipal distribuye las copias en paralelo a las prestatarias de servicios. Si las empresas de servicios no responden en el lapso asignado, opera una aprobación técnica ficta (tácita) entre los organismos del propio Estado.

- Unificación de criterios: los loteos y urbanizaciones suelen requerir visados de múltiples dependencias (Catastro, Planeamiento Urbano, Obras Particulares, Medio Ambiente, Ingeniería, Pavimento y Saneamiento, etc.). Crear una Mesa Única de Coordinación Técnica evitaría que el expediente rebote de oficina en oficina, evaluándose de forma simultánea. Evitaría también que una oficina que realiza una observación retenga el expediente hasta que dicha observación se cumplimente.

(El autor es arquitecto. Fue subsecretario de Obras Públicas de la Municipalidad de Resistencia, miembro del Directorio de la Empresa de Servicio de Agua Potable en el Chaco).