Contratos de locación en dólares: ¿son legales?

Es un tema de consulta recurrente a los operadores jurídicos e inmobiliarios, el tema relativo a si los locadores pueden hacer contratos de locación en "dólares". Es una obviedad que la finalidad es dejar de lado la ley de alquileres vigente, que prohíbe la actualización monetaria o incrementos del canon locativo antes del año del contrato.

Con esta modalidad muchos locadores intentan cubrirse del proceso inflacionario, pactando alquileres en "dólares".

Otra costumbre muy utilizada en locaciones de elevado costo es realizar contrato de "comodato" (préstamo gratuito), con pagares en dólares por afuera, por cada mes de locación, y con cláusulas de desalojo inmediato. Seguramente esta sea la modalidad más utilizada en la actualidad. A los fines propuestos, analicemos su legibilidad e importancia práctica:

¿SON LEGALES LOS CONTRATOS EN DÓLARES?

 "A estos problemas se le suma un debate técnico sobre la interpretación de la ley". El abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, explica que según el artículo 1187 del Código Civil y Comercial Nacional que define al contrato de locación, se aclara que el uso de la propiedad debe ser "a cambio del pago de un precio en dinero". Sin embargo, el artículo 765 del mismo Código reconoce la divisa como una "cosa" y no como dinero en sí, por lo que pedir un monto en dólares para el pago de un contrato sería lo mismo que pedir cantidades de otros bienes, como kilos de soja o litros de nafta. Esto también se justifica con el artículo 1133, que permite determinar el precio en referencia a una cosa cierta, por lo que en este caso se debería pagar el monto equivalente en pesos al costo de esos bienes. Aun así, los contratos de locación no permiten que se convenga un precio en referencia a cierta cosa, sino que obligatoriamente deben ser en "dinero", percibido como moneda oficial del país. Para Abatti, "no se pueden hacer contratos de alquiler de vivienda en dólar billete porque no sería un contrato de locación de vivienda, sino que sería un contrato innominado (de otra naturaleza). De lo contrario el propietario corre el grave riesgo de terminar en juicio para llevarlo a un contrato de locación y que a través de un juicio por reconocimiento de calidad de inquilino el locatario pida judicialmente que fijen el precio a pagar. Entonces, si vas a alquilar un departamento por tres años, por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, no se puede pactar el precio en dólares porque tiene que ser en pesos y no habría posibilidad de aplicar la indexación del Banco Central que es lo que rige en la ley como aumento anual".

En la realidad no se conocen fallos que hayan resuelto definitivamente la cuestión de los contratos de locación en dólares, pero analicemos los pro y los contra de este tipo de contratación.

Si bien es cierto que la normativa prevé la locación en "dinero" , y los billetes estadounidenses son considerados "cosas", al igual que el valor nafta, o soja, lo cierto y real es que puede llegar a pactar en  dólares  estadounidenses, o bajo otra forma contractual, por ejemplo "comodatos", y el  comodatario –obligado con pagarés en dólares–,  podría cancelar su obligación depositando la cantidad de pesos que para ese día tenga el dólar oficial, porque obviamente el blue es considerado ilegal o inexistente. Ergo, el comodatario –locatario– podría cancelar su obligación depositando la cantidad de pesos, al cambio oficial, por los dólares adeudados en pagarés.

Según la normativa legal vigente, el art.1187 del Código Civil y Comercial define: "Hay contrato de locación si una parte obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero…"

El art.765 del CCC expresa: "La obligación de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la república, las obligaciones deben considerarse como de dar cantidades de cosas, y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal".

"En síntesis, el precio pude ser en dinero de curso legal, o en moneda extranjera –conforme al art.765 del CCC– si es en moneda extranjera puede liberase pagando el equivalente en moneda nacional de curso legal. Pero el pago en moneda extranjera no desvirtúa, ni invalida el contrato…" (CCC. Comentado, Jorge Alterini, ed. La Ley, pag.209) 

LOS PRO Y LOS CONTRA 

Zanjada la aclaración respecto a la contratación de locaciones en dólares, pasemos a analizar su conveniencia o no.

Que ocurriría si el contrato de locación se pactan dólares, o el de   comodatos se pacta con pagarés en dólares por cada mes de uso de la vivienda o local, y tienen que ser ventilarlo judicialmente ante la imposibilidad de pago del locatario y ocupante.

Las previsiones del CCC dicen que los contratos en moneda extranjera pueden ser cancelados en moneda de curso legal, al cambio oficial. Es decir que aquel "locatario" o "comodante" (en realidad el locador) que pretendió cubrirse de la inflación con este tipo cláusula, o con pagarés en dólares, terminará percibiendo, judicialmente, el importe en pesos al valor de dólar oficial.

Queda claro, ¿no? Sería peor el remedio que la enfermedad. 

Todavía no hemos tramitado judicialmente este tipo de cuestiones en sede judicial, pero sí de obligaciones pactadas en dólares, el  Superior Tribunal de Justicia del Chaco, y distintas cámaras civiles del país ya tienen posición tomada en el sentido que deben depositarse judicialmente en pesos, al tipo de cambio oficial, sin ningún otro tipo de aditamentos (léase impuesto país, por ejemplo),  aplicados por algunos tribunales de primera instancia inicialmente,  para compensar la diferencia existente entre el dólar oficial y el denominado "blue"; lo que jurídicamente no resiste el más mínimo análisis.

En varios artículos se ha sostenido que: "No hay ningún fallo que haya dicho que esté prohibido alquilar con moneda extranjera. Hay muchísimas sentencias que tratan alquileres en dólares y ninguna dice que está prohibido hacerlo en dólares, sino que tratan si está bien el precio, si se puede reducir, si el locatario pagó, etc.". (La Nación, abril 2022).

Los contratos de locación pactando el canon locativo en dólares, podrían tener andamiaje jurídico, con las salvedades expuestas. Los contratos de comodato, con pagarés en dólares, podrían también ser utilizados, escapando a la ley de alquileres vigente; pero en ambos casos, tenga presente el lector, o todo aquel que vaya a celebrar este tipo de contratos; que percibirán dólares al cambio oficial, ya que el "blue" es ilegal o inexistente a estos fines. 

Sería sumamente aconsejable que los legisladores pongan manos a la obra, ya que cuentan con un nutrido parque de asesores legales, bien pagos, y elaboren un proyecto de ley de alquileres "razonable". Una ley que permita al locador y locatario pactar libremente la cláusula de ajuste del canon locativo, aun mensualmente, como forma de mantener la equiparación de las contraprestaciones.     

Nos parece bien que la ley ponga límites en la contratación del más débil –el locatario–, resguardando sus derechos como ser a la resolución anticipada del contrato, fije un tiempo mínimo razonable de duración, límites en las exigencias de comisiones inmobiliarias o garantías, etc.; pero no obligue a una parte a perder su derecho de propiedad, en beneficio de la otra. Eso es lo que genera la imposibilidad de actualizar el canon locativo, mensualmente. En lo sustancial, debe dejarse a las partes que acuerden qué pagar y cómo hacerlo. Sus cláusulas de actualización monetaria o estabilización, etc. 

Ya hemos visto el resultado de intentar sacar rédito político, exigiendo el esfuerzo solo a los locadores, que se ven obligados a soportar el costo del proceso inflacionario por un año, al no poder actualizar el canon locativo. Se han retirado numerosas propiedades del mercado locativo, y se han encarecido las que aún se mantienen, perjudicando, en definitiva, al locatario.

Como siempre decimos: "El derecho, para ser justo, debe ser razonable."