Construir y vender sin controles está mal

Señor director de NORTE:

La Cámara de Desarrolladores Urbanos del NEA redactó e impulsa un proyecto de ley que cuenta con el consenso mayoritario del oficialismo y la oposición en la Cámara de Diputados de la Provincia para escriturar departamentos, en edificios bajo el régimen de propiedad horizontal, sin el certificado final de obra que otorga la Municipalidad de Resistencia.

Proponen un régimen especial que llaman de escrituración anticipada para departamentos que vayan a construirse, en construcción, y en edificios habitados con antigüedad de hasta veinte años.

El proyecto vendría a resolver la "problemática estructural que afecta a miles de familias chaqueñas: la imposibilidad de acceder al título de propiedad de sus viviendas por razones estrictamente administrativas". En realidad, el proyecto oculta que los edificios fueron construidos fuera de reglamento, o son defectuosos legal o constructivamente, por eso la Municipalidad no les otorgó el certificado final de obra. Los compradores de los departamentos que no tienen final de obra fueron desconsiderados por los desarrolladores inmobiliarios que les vendieron departamentos construidos fuera de reglamento.

El certificado final de obra es un control imprescindible de un organismo estatal que asume un rol imparcial e independiente ante las partes, para establecer que los edificios fueron construidos de acuerdo con el proyecto declarado, respetando el reglamento general de construcciones, las leyes provinciales y nacionales que regulan la construcción de edificios y no afectan a bienes ni construcciones linderas. De ninguna manera se trata de "procedimientos rígidos", "barreras injustificadas" o "trámites burocráticos"; son controles que aseguran que el departamento es estructuralmente adecuado, que sus espacios son salubres, que dispone de las instalaciones para funcionar o evacuar a sus habitantes ante incendios y los recursos para extinguirlos, que tiene la superficie vendida, y no menos, y por la cual se pagan los tributos correspondientes, y no más.

El proyecto de ley, en lugar de analizar con la municipalidad porqué cada edificio no tiene final de obra, propone reemplazar este control imparcial por un informe firmado por un profesional pagado por los desarrolladores e inversores que construyeron el edificio. Es decir, un profesional de parte, que no representa a los compradores sino a los vendedores y que no reúne los requisitos legales para establecer su imparcialidad.

El proyecto de ley declama estar a favor de los compradores de los departamentos, que habrían sido perjudicados por la municipalidad que no otorgó el "rígido" e "injustificado" certificado final de obra; en realidad, la municipalidad protegió a los compradores, al resto de los habitantes de la ciudad y a los profesionales actuantes exigiendo el cumplimiento de los reglamentos y normas que garantizan que el edificio esté construido legal y adecuadamente; de modo que los compradores estén comprando un bien perfeccionado constructiva y dominialmente. El proyecto priva a los compradores de esta seguridad y solo les deja la costosa posibilidad de reclamar judicialmente ante el desarrollador o los profesionales actuantes. En lugar de comprar algo adecuado, tiene que reclamar judicialmente si el departamento no está bien.

Considerando el interés de los compradores que aún no cuentan con sus títulos de propiedad, es necesario notar que fueron los desarrolladores los que vendieron edificios enteros, no solo departamentos, sin aprobación municipal. Los vendieron a simple boleto de compraventa y con la promesa de entregar los títulos; algo que no pudieron lograr porque los edificios no cumplieron en veinte años los requisitos para contar con certificado final de obra.

Esta excusa y la tergiversación sobre las ciertas demoras en los controles municipales, se usa para no solo escriturar edificios construido fuera de reglamento, sino que el proyecto propone que los que estén en construcción y los que vayan a construirse tampoco necesiten certificado final de obra para escriturarse. El proyecto habilita a eliminar completamente todo el circuito y proceso sistematizado de controles imprescindibles para garantizar que los edificios sean seguros, cumplan con las normativas desde su inicio y cumpla con todos los requisitos de higiene y seguridad. Se reemplazan estos controles con un simple informe técnico, presentado al final de la construcción, que no requiere aprobación alguna, firmado por un profesional totalmente parcial pagado por los desarrolladores e inversores; relegando el certificado final de obra a una entelequia sin significado al establecer un plazo de 24 meses luego de la escrituración para conseguirlo y sin establecer sanción alguna para los que no lo hayan conseguido.

El proyecto propone que este régimen sea un incentivo para las inversiones, lo que es necesario, pero no puede ser ni riesgoso, ni inseguro, ni mendaz, ni afectar a los linderos; tiene que ser completamente adecuado.

Tampoco pueden crearse desequilibrios entre los distintos inversores, porque quien invierta en la construcción de un supermercado de similares superficies a un edificio de propiedad horizontal, tendrá que cumplir todos los requisitos para obtener el certificado final de obra, no les bastara pagar un simple informe firmado por un profesional con el supermercado terminado para habilitarlo; o aquel desarrollador que construyó o construye respetando la normativa y obteniendo el final de obra. Este desequilibrio también se convertirá en una desigualdad con el propietario que quiera construir una vivienda de 150 metros cuadrados y deberá atravesar todos los "procedimientos rígidos, las barreras injustificadas y los trámites burocráticos" para obtener su certificado final de obra. Desigualdad que se convertirá en un enorme privilegio para los desarrolladores por sobre el resto de los inversores, habitantes e incluso por encima de las instituciones como las municipalidades que perderán el control edilicio establecido en la constitución provincial.

Las demoras municipales, que son ciertas, deben ser resueltas incorporando los profesionales necesarios para cumplir los controles que nos protegen de especuladores que venden departamentos construidos fuera de reglamento.

El proyecto de ley deprecia el departamento comprado al incluir una anotación marginal en folio real matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble que advierte explícitamente que el mismo fue construido y escriturado fuera del reglamento.

Demoras que deben ser resueltas estudiando cada edificio en particular por una comisión en el ámbito municipal integrada por: los compradores, los vecinos linderos, los desarrolladores, los colegios y consejos profesionales y la municipalidad que establezca la razones por las cuales no se otorgó el certificado final de obra. Para lo cual es necesario cumplir con los siguientes puntos:

1.    Ampliar el plantel profesional, la infraestructura y el equipamiento de la Dirección de Control Edilicio, para desarrollar un sistema de controles con tiempos programados en función del cual se disponga de la cantidad necesaria de profesionales de gabinete y de inspección. Ampliación que debe ser realizada por concursos públicos de oposición y antecedentes. Esto podría articularse por medio de convenios con los colegios profesionales para aportar profesionales que presenten el servicio para casos puntuales.

2.    Hacer un relevamiento de los edificios sin escritura y formar una comisión integrada por los colegios profesionales, la Municipalidad, la Dirección de Catastro, el Registro de la Propiedad Inmueble, los desarrolladores y los compradores con destino final de vivienda única; para estudiar cada caso en particular y ver por qué no pueden obtener certificado final de obra.

3.    Modificar la ordenanza sobre visados, permisos y final de obra para replantear los requisitos necesarios para lograrlos a fin de simplificarlos y agilizar su cumplimiento.

4.    Impulsar el cumplimiento de la prehorizontalidad establecido en los Artículos 2.070 y 2.071 del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por Ley 26.994; que establece contratos para unidades funcionales proyectadas. Con esta herramienta, antes de la construcción, rige la futura propiedad horizontal, con lo cual están salvadas todas las problemáticas mencionadas. Las unidades funcionales y complementarias se pueden, constituir en garantía, o domicilio real, escriturar y comprar o vender libremente ya que están individualizadas.

Firman profesionales de arquitectura:

GUSTAVO COLMAN

DNI 20.183.616

HUGO OCAMPO

DNI 37.469.496

ANALÍA BENÍTEZ MOREL

DNI 31.613.299

GUSTAVO RAMÍREZ

DNI 32.729.186

AGUSTÍN SANDOVAL

DNI 32.065.738

RESISTENCIA