Nuevas reglas para alquileres
El Poder Ejecutivo Nacional promulgó la ley de alquileres que establece nuevas reglas para los contratos de locación y reemplaza a otra norma que estuvo vigente 36 años. Este nuevo marco normativo se presenta en un contexto de emergencia sanitaria, social y económica en el que asegurar la permanencia en el hogar de las familias es clave para hacer frente a la pandemia.
Según datos de organizaciones no gubernamentales, el 17 por ciento de las familias argentinas vive en casas, departamentos o habitaciones alquiladas. En total suman algo así como nueve millones de personas que destinan buena parte de sus ingresos para cumplir con el pago del uso de esas propiedades. La irrupción de la pandemia en el país y el llamado a permanecer en los hogares para evitar la propagación del virus generaron efectos no deseados para muchos inquilinos, entre ellos la caída o pérdida de sus ingresos y la imposibilidad de cumplir en tiempo y forma con el pago de las obligaciones.
Pero más allá de estos aspectos coyunturales, detrás de la compleja problemática de los alquileres de las viviendas familiares se esconde una cuestión no resuelta, como es la falta de créditos a tasas razonables que faciliten el acceso al techo propio a muchos argentinos. La cuestión no es nueva. En todo caso lo que es nuevo es el difícil escenario económico generado por el coronavirus que derivó en las dificultades para un mayor número de inquilinos para estar al día con el pago de los alquileres.
Con ese escenario de fondo es que primero el Congreso aprobó la ley 27.551 que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación y luego el Ejecutivo nacional la promulgó. Entre los principales cambios en la nueva ley de alquileres se pueden mencionar que los aumentos dejarán de ser semestrales y pasarán a ser anuales; mientras que el porcentaje del aumento aplicado deberá basarse en un indicador oficial que publicará el Banco Central de la República Argentina y que estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos y la variación salarial que elabora la Administración Nacional de Seguridad Social. La duración de los contratos, en tanto, pasará de dos a tres años; y en lo que hace a las garantías la nueva ley establece que el locatario tendrá que proponer al menos dos alternativas, que pueden ser un título de propiedad, aval bancario o seguro de caución, y el propietario tendrá derecho a elegir una. Respecto de los llamados depósitos de garantías, pasarán a equivaler a un mes de alquiler. Cuando termina el contrato, la devolución deberá ser en el momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler. Por otra parte, la nueva norma establece que será de carácter obligatorio para las partes que intervienen en el contrato de alquiler acordar las condiciones de renovación con tres meses de anticipación, para que el inquilino tenga tiempo para buscar otra vivienda.
Es de esperar que este nuevo marco normativo sirva para establecer reglas de juego claras, en un país en el que las históricas dificultades de acceso a una vivienda digna afectan a amplios sectores de la población, especialmente a familias de sectores de ingresos medios y bajos. En el marco de la transformación permanente de las ciudades, es necesario diseñar políticas públicas que aborden la problemática de la vivienda de una manera más integral, teniendo en cuenta aspectos que hacen al diseño urbano y el acceso a servicios esenciales. Debe tenerse en cuenta que en nuestro país la población vive en gran medida en grandes áreas urbanas. En el año 2001 la población urbana total era de casi un 90 por ciento y se estima que actualmente la tasa de urbanización trepó al 94 por ciento. De esta manera Argentina es uno de los países más urbanizados del mundo, por encima de la media de las naciones de Europa y Estados Unidos. Por eso es necesario abordar la problemática del acceso a la vivienda y el derecho a un hábitat más sano con una visión integral, con políticas públicas pensadas para el largo plazo.
