La Ley Nacional de Catastro otorgará a los chaqueños garantía de igualdad
Señor director de NORTE:
En respuesta a la carta de lectores publicada por el Colegio de Escribanos del Chaco (página 7, 20/10/22, "Sobre la adhesión a la Ley Nacional de Catastro") en la que mencionan expresamente a nuestra entidad profesional, y en nombre y representación de los profesionales de la agrimensura de esta provincia (Ley 2.954 C), y con la formación e incumbencias profesionales exclusivas en catastro, mensura y certificación del estado parcelario que corresponden al título de ingeniero agrimensor según resolución 1254/18 del Ministerio de Educación de la Nación, aclaramos lo siguiente: 1) Dice la carta desde su mismo título "la posible adhesión a la ley Nacional de Catastro", y, en su segundo párrafo: "La adhesión o no a la ley nacional es una facultad que tiene cada provincia, la que deberá evaluar si es adecuada o no a su realidad y su conveniencia." Debe saber la opinión pública que esta ley Nacional, sancionada por el Congreso Nacional el 20/12/2006 y publicada en el Boletín Oficial el 18/01/2007 (aprobada por unanimidad en la Cámara de Senadores de la Nación, durante el mandato del actual gobernador Jorge Capitanich), no necesita de ninguna adhesión por parte de las provincias para tener vigencia plena, ni mucho menos la provincia evaluar si es "adecuada o no a su realidad", simplemente la debe cumplir. Lo establece la CN en su art. 31: "Esta Constitución, las leyes de la Nación que en su consecuencia se dicten por el Congreso y los tratados con las potencias extranjeras son la ley suprema de la Nación; y las autoridades de cada provincia están obligadas a conformarse a ella...". La ley Nacional de Catastro forma parte del Código Civil y Comercial de la Nación; su art.18 establece que es complementaria del Código Civil, por lo que es de aplicación obligatoria en todo el territorio nacional
La aplicación de la Ley Nacional de Catastro en el Chaco otorgará verdadera garantía de igualdad ante la ley para todos los ciudadanos chaqueños, precepto establecido en el art.16 de la Constitución Nacional, ya que los habitantes del Chaco no tienen hoy acceso a un derecho real sobre su inmueble rodeado de las garantías legales establecidas, como sí tienen el resto de los habitantes de aquellas jurisdicciones provinciales que han adecuado sus legislaciones a los términos de la Ley 26209.
2) Dice otro párrafo de la carta: "Nos sorprende que el Colegio de Agrimensores vuelva a traer este tema a la opinión pública". No fuimos los agrimensores los que trajimos este tema a la opinión pública, llamativamente lo que no dicen, y que constituye la verdadera cuestión de fondo, es que hay actualmente un proyecto de ley en la Cámara de Diputados del Chaco (736/22), que modifica el art.18 de la actual ley provincial 1118 P, que tiene estado parlamentario en la Comisión de Asuntos Constitucionales, el cual no fue presentado por nuestra institución. Son sus autores la propia presidenta de la Legislatura, diputada Élida Cuesta, y las legisladoras Jessica Ayala, Gricelda Ojeda y Andrea Charole.
PROYECTO DE LEY 736/22. Desde su provincialización, el Chaco nunca tuvo vigencia una ley provincial de Catastro. Recién el 20/12/2000 se sanciona la ley provincial 4851 (hoy 1118 P), que en su art.1 crea la actual Dirección de Catastro y Cartografía.
El art.18 original de la ley provincial 4851 establecía los plazos de vigencia del estado parcelario para inmuebles urbanos y rurales, transcurridos los cuales, era exigible la verificación de subsistencia de estado parcelario antes de la realización de actos traslativos de dominio entre vivos. Lamentablemente el texto de este art.18° fue modificado a través de la ley 4901, solo 6 días después de la promulgación de la ley 4851, el 24/7/2001. Esta modificación del art.18 de la ley 4851 significó un gran retroceso y provocó un gravísimo daño no solo para la Dirección de Catastro en su funcionamiento, sino también para la seguridad jurídica en la transmisión de dominio de bienes inmuebles y para el ordenamiento territorial del Chaco, y, además desde hace 21 años se vienen transmitiendo inmuebles lindantes con cursos de agua sin la correspondiente determinación de línea de ribera.
LÍNEA DE RIBERA. Dice el texto de los fundamentos del proyecto de ley citado: "A través de la modificatoria, se le quitó a la APA, en su carácter de autoridad de aplicación del Código de Aguas, la exigibilidad de la línea de ribera, y consecuentemente la posibilidad de publicitar como un límite territorial en el Catastro Provincial." Esto es así porque la ley 4851/00, en su art.18 original, sabiamente establecía la exigencia de la determinación de la línea de ribera en tiempo y forma, la que iba a ser fijada por la reglamentación en el marco de las facultades otorgadas por el Código de Aguas.
En función de lo expuesto ratificamos que hoy en el Chaco no hay seguridad jurídica, ya que al no haber plazos de vigencia del estado parcelario, se siguen transmitiendo derechos reales sobre inmuebles con planos registrados hasta de la época cuando se realizó la mensura de la colonia resistencia.
En los fundamentos del proyecto de ley que adjuntamos a la presente, están claramente expuestas para la ciudadanía las razones por las cuales los representantes del pueblo deben aprobar por unanimidad este proyecto de ley: "La verificación de subsistencia de estado parcelario es un acto mediante el cual un profesional de la agrimensura, a través de la herramienta mensura, comprueba si el plano inscripto en el catastro local tiene perfectamente representados cada uno de los límites del inmueble, y su ubicación, medidas lineales y angulares y de superficie fueron correctamente volcadas en el plano."
"En el acto de verificación el agrimensor debe relevar los actos materiales que merezcan conocerse, en el marco de la protección al consumo, por parte de quien va a adquirir el inmueble: posición de cercos, existencia de ductos, edificaciones, entre otros, resaltando especialmente si existen avances de linderos o a linderos."
LA REALIDAD ES LA ÚNICA VERDAD. La realidad de los adquirentes de bienes inmuebles hoy en la provincia del Chaco es que al momento de tomar posesión del bien, no saben dónde están los límites descriptos en el título, se van a encontrar con un muro, una pared, un cerco, un alambrado, una construcción, porque cuanto mayor es la antigüedad del plano de mensura que constituyó ese estado parcelario, menos probabilidades hay de que permanezcan los límites consignados en el plano. Los límites descriptos literalmente en el título no se trasladan mágicamente al inmueble y le indican al adquirente dónde empieza y termina su terreno. En Resistencia la prueba más contundente de esta realidad es la Ordenanza 732 del 5/10/1981, es decir hace 41 años, que estableció el Certificado de deslinde y amojonamiento, cuya vigencia para la municipalidad es de solo un año.
¿Por qué se puso en vigencia? Dicen los considerandos: "Que las edificaciones emplazadas incorrectamente fuera de los límites que el título fija para el terreno son las causas de graves perjuicios a los propietarios del inmueble como a sus linderos, y que la evidencia de dichos errores se pone de manifiesto recién cuando las mejoras incorporadas en forma inamovibles a los terrenos, les asignan valores de gran importancia, derivando en largas y onerosos pleitos, que finalmente concluyen en transacciones también onerosas y de ningún modo restituyen los bienes a su estado original."
Los considerandos de la Ordenanza 732 del municipio de Resistencia no dejan lugar a dudas de cómo era la realidad de los inmuebles en hace 41 años, 20 años antes incluso de que se sancione la ley original de Catastro.
3) Dice en otro párrafo: "Hoy el certificado de estado parcelario ya se encuentra implementado, su solicitud es opcional; muchos escribanos lo solicitamos a pedido de las partes." Se equivocan los autores de la carta, el certificado catastral no es opcional, es obligatorio, y específicamente para los notarios. Lo establece taxativamente el art. 56 de la actual ley 1118 P. A pesar de la obligatoriedad establecida por el art.56 de la ley provincial de catastro, en el Chaco este requisito no se cumple.
Por información suministrada por el Registro de Propiedad y la Dirección de Catastro, en 2021 se inscribieron 12.174 escrituras en los Registros de Resistencia y Sánz Peña. Durante ese mismo período solo se solicitaron 166 certificados catastrales, el 1,36 % del total de títulos inscriptos. Es decir, se registraron 12.008 escrituras sin contar con el certificado catastral expedido por la Dirección de Catastro. En 2022 hasta la fecha se llevan solicitados solamente 180 certificados catastrales.
4) En el anteúltimo párrafo dice: "Doctrinariamente, desde la teoría pura, el contenido de la ley nacional respalda el derecho de propiedad, pero el desconocimiento de lo aquí descripto ha llevado a doctrinarios nacionales a expresar opiniones que no se condicen con la realidad práctica". Hubiera sido muy enriquecedor que los integrantes de la Comisión Directiva del Colegio de Escribanos participaran de la Jornada "Línea de ribera y estado parcelario: principios de publicidad y especialidad en los catastros y registros inmobiliarios" que realizó nuestra entidad el pasado 29 de setiembre en el SUM de nuestro Consejo Profesional y a la que se los invitó especialmente. Esta jornada contó con la destacada presencia como disertante y también en el acto de apertura de Cristina Noemí Armella, presidenta de la Unión Internacional del Notariado (Organización que nuclea a noventa y un notariados de cinco continentes) y rectora de la Universidad Notarial Argentina. Esta prestigiosa abogada y escribana, cuya participación fue declarada de interés provincial y legislativo por Resolución 1591 de la Cámara de Diputados, además de los altos cargos institucionales que ostenta, es profesora titular de la cátedra "Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario" de la UBA, y profesora invitada de muchas universidades latinoamericanas y europeas. Habría sido muy enriquecedor debatir con sus colegas, ya que los conceptos vertidos por el Colegio de Escribanos en su carta de lectores difiere diametralmente de lo expuesto en la Jornada no solo por la doctora Armella, sino también por la escribana Martha Daniela Linares, abogada de la Universidad de Mendoza, especialista en Derecho Notarial (UNA), y la abogada y escribana Lilia Noemí Diez, directora por concurso del Registro de Propiedad Inmueble desde 2011.
Transcribimos la Conclusión 7 de la Jornada realizada en nuestro Consejo Profesional: "En consecuencia, se concluye que el proyecto de ley 736/2022 en tratamiento legislativo, contempla de manera razonable la introducción y reglamentación de la verificación de subsistencia del estado parcelario ordenada por la ley nacional de catastro 26.209, y se recomienda su sanción definitiva en un texto legal."
CONSEJO PROFESIONAL DE AGRIMENSORES
CARLOS GUSTAVO DIEZ
PRESIDENTE
SILVIA ELIZABETH DI PAOLO
SECRETARIA