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Más de 500 departamentos sin escritura desalientan inversores en Resistencia

Una conjunción de intereses sobre el destino y manejo de la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de Resistencia completa la demora en la escrituración de unos 500 departamentos de edificios ya entregados y habitados desde 2006 a esta parte, paralizando la venta de estas unidades y desalentando nuevos proyectos.

Los edificios terminados no logran completar el Conforme o Final de Obra que habilita el registro y escrituración de los nuevos departamentos y los fondos fiduciarios con los que los construyeron prolongan indefinidamente su existencia. La confiabilidad y seguridad jurídica de la ciudad para atraer inversiones es destacada por las autoridades locales, pero los atrasos administrativos, y terminaron generando un escenario de hostilidades según la visión de desarrollistas y algunos dejaron de proponer nuevos proyectos en esta capital a los inversores que hoy los acompañan en Misiones o Corrientes.

“Hay un conjunto de problemas que también tienen que ver con Catastro y el Registro de la Propiedad, pero todos saben lo que está pasando” sincera Rubén Sinat sobre el problema de la documentación de edificios.
Del provincias sino que se están yendo a otras actividades” resume Rubén Sinat, de Patagonia Construcciones anotando la suma de otros obstáculos como los también generaron demoras en muchos proyectos.

“El Municipio es el centro del problema” acusa el corredor inmobiliario Miguel Gago Pérez, titular de VIP propiedades y al frente de la organización de varios fideicomisos para la construcción de edificios de departamentos. “Tenemos un edificio terminado, con el proyecto aprobado y con toda la documentación completa hace diez meses, así que el problema no es de los Bomberos” grafica Gago Pérez sin dejar de coincidir en la injerencia de la nueva exigencia de instalaciones especiales contra incendios en los edificios.

“Los que proponen precios realistas han concretado operaciones; pero hay que estar atento a las oportunidades” señala Gustavo Martínez Quiles, presidente del colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco.

El problema municipal

Esa es la nominación de la Dirección General de la Secretaría de Obras Públicas a cargo de la aprobación de los planos, la inspección de las obras y la habilitación posterior con la entrega del Final de Obra.

En el área, un espacio reducido muestra armarios repletos y anaqueles desbordados. Las pilas de expedientes en el piso limitan la circulación de los pasillos que sobreviven en los espacios libres. “Tenemos una computadora cada tres profesionales”, señala la Directora General ingeniera Eve Buratovich, valorando no obstante el aporte de la empresa a cargo del gerenciamiento tributario de este magro equipamiento y también de personal que asiste en la atención al público.

Los permisos de construcción mantienen un incremento permanente, pero en el 2013 los proyectos presentados para la operatoria Procrear colmaron la capacidad operativa del área, que además tiene uno de sus Directores con licencia por enfermedad prolongada.

“El problema central es la Municipalidad. No se puede de morar más de un año en entregar el final de obra en edificios que tienen toda la documentación” plantea Miguel Gago Pérez vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

La dotación del área vio partir a la actividad privada o la jubilación a muchos de sus profesionales y recién ahora la incorporación de 8 profesionales contratados podrá mejorar el desempeño. También se espera concretar una mudanza fuera del edificio municipal aun lugar con más espacio y equipamiento.

Pero el desempeño del área tiene otra amenaza en la declarada intensión sindical de manejar el área. Un reciente comunicado del SUOEM admitió haber promovido sumarios a todo el plantel directivo de Obras Particulares vía el Juzgado de Faltas y a raíz del evidente mal desempeño del área. El comunicado sindical planteó la cuestión como una “lucha” en la que expuso haber logrado el apoyo del Consejo Profesional de Agrimensores, Arquitectos e Ingenieros, lo que días después fue desmentido con una Solicitada por la entidad profesional.

El planteo sindical señala incumplimiento de funciones en la habilitación de edificios sin las medidas de seguridad contra incendios como la presurización de escaleras y la instalación de grupos electrógenos permanentes. Por esta exigencia ( vigente desde 1991 pero que los constructores señalan como nueva) hay edificios entregados y habitados hace ya más de un año, intimados al desalojo.

Doble Perjuicio

Además de impedir que se escrituren los departamentos, el problema de los finales de obra genera inconvenientes fiscales y tributarios que dañan tanto a compradores como a desarrollistas y al mismo Estado Municipal.

Como los departamentos no se escrituran, los fondos fiduciarios siguen funcionando como titulares del edificio y , devengando impuestos que los nuevos propietarios sostienen en las expensas que pagan, aun sin terminar de completar la propiedad legal del inmueble.

Paralelamente, como no se inscriben los inmuebles, tampoco el municipio les puede devengar tasas y servicios, lo mismo que sucede con la energía eléctrica, que en casos de varios edificios, depende aun del medidor de obra para todas las unidades entregadas.

“Pero por supuesto que esto desalienta inversiones, desalienta que la gente decida comprar un departamento que después va a tener que esperar un año o más para escriturar” remarca Gago Pérez confirmando como todos sus colegas confirmados, la evidente fuga de ahorristas a otros negocios y capitales provinciales.

 

Nueva Dinámica, precios y oportunidades 

La actividad inmobiliaria local luego de la devaluación y la flexibilización de las restricciones bancarias muestra un escenario aun con pocas operaciones en el que se adecuan parámetros, se revisan pretensiones y se buscan nuevos productos y alternativas de inversión para mantener viva la llama de una actividad siempre reivindicada como refugio de valor, pero hoy con reproches de poca rentabilidad y difícil liquidez.

“No hay sobre oferta de departamentos nuevos ni ventas paradas porque todo lo que tenía un dormitorio se vendió y dependiendo del inmueble, pueden quedar unidades mayores de dos y tres dormitorios. Lo que hay es un acomodamiento a precios realistas, los que tienen precios competitivos cierran operaciones”, evalúa Gustavo Martínez Quiles, del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco.

Este ámbito institucional parece haber contribuido a ordenar en la crisis al mercado doméstico y una mesa de permanente reunión y análisis permitió una mejor evaluación conjunta de la situación, los valores promedio y también de las oportunidades del mercado.

“No es que no hay compradores. Hay menos y son siempre los mismos: gente que hizo fortuna con un modelo de negocio que hoy se terminó” define Rubén Sinat para insistir con la falta de mayor volumen de crédito hipotecario para que la clase media tenga un acceso masivo al financiamiento hipotecario.

“La experiencia del Plan Procrear es buena, pero tiene serios problemas operativos en los plazos de adjudicación que pasan los seis meses dificultando mantener precios y condiciones en un contexto de inflación. También tiene un problema en la falta de terrenos loteados por la falta de inversión en infraestructura que tiene la ciudad” anota el empresario.